Cada día son más las resoluciones judiciales que apoyan a los consumidores frente a las entidades bancarias en cuanto a la reclamación de cláusulas abusivas. Ejemplos de estas son la comisión de apertura, la cláusula suelo, el IRPH, los gastos de la hipoteca, las hipotecas multidivisa y los vencimientos anticipados. En este artículo nos centraremos en la comisión de apertura, también reclamable a los bancos. Por lo tanto, sí que se considera abusiva esta comisión de apertura que cobran los bancos a los consumidores.

¿Qué es la comisión de apertura?

Es un pequeño porcentaje de dinero sobre la totalidad del préstamo hipotecario que la entidad bancaria cobra a los consumidores. Esto es cobrado por el banco en concepto de gastos administrativos y de gestión.

¿Cuál es ese porcentaje y de que depende?

Depende de si la hipoteca es de tipo fijo o variable. En las hipotecas de tipo variable dicho porcentaje está entre el 0% y el 1%. Y en las hipotecas de tipo fijo; entre el 0% y el 3%.

¿Quién paga la comisión de apertura?

El cliente que ha adquirido la hipoteca. En muchas ocasiones, el banco no le informa de su existencia, cuantía y con que servicio real se corresponde.

¿En qué momento se procede el pago de la comisión?

Se paga justo cuando se concede la hipoteca, cuando está firmada en Notaria.

Pero ¿se puede reclamar dicha comisión?

Sí, puedes recuperar la comisión de apertura cuando no se haya informado al consumidor de la existencia de esta o no se corresponda con un servicio real del banco. Esta afirmación esta justificada por el TJUE (http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text&docid=228668&pageIndex=0&doclang=es&mode=req&dir&occ=first&part=1&cid=9794467)

Ejemplos reales de la reclamación de la comisión de apertura:

31/10/2020: Un juzgado asturiano declaró nula este tipo de cláusulas y condena a un banco a devolver el dinero cobrado. Y, además, también obliga a pagar los intereses desde la fecha de cobro de la comisión de apertura. En total, la entidad bancaria tiene que devolver unos 1148 euros más intereses al cliente. Este tipo de sentencias provocan que se produzcan cada vez más reclamaciones por este hecho. También señala que en muchos casos esta comisión es uno de lo mayores gastos del préstamo hipotecario, después del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

7/11/2020: Un juzgado alicantico declaró la nulidad de la cláusula de comisión de apertura, entre otras muchas cláusulas abusivas. En esta sentencia se obliga a la entidad bancaria a abonar al cliente 1 869 euros más los intereses legales y le impone las costas también. En concepto de comisión de apertura (0,9 %) se ordena un reintegro de 800 euros. El juez justifica dicho importe debido a que la comisión no se corresponde con un servicio autónomo y previo efectuado por el banco.

Si eres una de las muchas personas que tiene una hipoteca, desde ABOGALIS le hacemos una consulta gratuita para comprobar si tiene derecho a que las entidades bancarias le devuelvan el dinero que le corresponde, por los cobros de cláusulas abusivas. Para ello contacte con nuestros profesionales a través de Abogalis.

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El pasado mes de marzo, el Tribunal Supremo excluyó el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de los gastos de formalización de la hipoteca imputados al consumidor de forma abusiva por los bancos susceptibles de ser reclamados. Este impuesto varía dependiendo de la Comunidad Autónoma de la que se trate y puede oscilar entre 0,5% y el 1,5% del importe total de la hipoteca, lo que viene siendo dos terceras partes de la cantidad total que se podría reclamar antes de la Sentencia del Tribunal Supremo.

La exclusión del AJD no afecta al resto de gastos cuyo pago ha sido tradicionalmente adjudicado a los consumidores por los bancos, incluidos en una cláusula abusiva que fue declarada nula en su día.

Estos gastos de formalización de la hipoteca serían:

• Notariales para formalizar la hipoteca.
• De inscripción en el registro.
• Comisiones por cancelación de la hipoteca, cuya cuantía suele ser elevada y de los que quedaría exento el consumidor al ser declarados nulos.
• La famosa “comisión de estudio” o de “apertura” que con frecuencia se suele aplicar y que representa el 1% del total de la hipoteca.
• Por modificaciones o novaciones en la hipoteca.

Además, es importante tener en cuenta que a la suma de todas estas cantidades habría que sumarle el interés legal del dinero, que vendría a ser de aproximadamente un 4% anual adicional.

Entonces, ¿todavía compensa reclamar al banco los gastos de mi hipoteca? Sin entrar en consideraciones subjetivas, como pudiera ser nuestro derecho como consumidores a que no se pisoteen nuestros derechos, basta con poner un ejemplo para que cada uno saque sus propias conclusiones:

En una hipoteca de 150.000€ , la suma de los gastos que aún podríamos reclamar, más los intereses legales estaría en torno a los 2.000€ o 2.500€ , dependiendo de cada caso, cantidad que puede incrementarse dependiendo de los porcentajes que la entidad bancaria hubiera aplicado en cada caso.

Para salir de dudas, lo mejor es consultar con profesionales expertos a los que será necesario aportar la documentación de la que dispongamos relativa a los gastos, para que puedan aconsejarnos antes de tomar una decisión.

Por lo general, la documentación que vamos a necesitar para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca son:

• Escritura del préstamo hipotecario (no la propiedad).
• Factura de
  • Notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • La empresa/sociedad de tasación.
  • Gestoría.
• Justificante del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

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